住宅の時価評価

相続でもらった住宅の価額は、相続開始時の時価で評価します。時価とは、不特定多数の間に自由に取引が成り立つ場合に通常的に成立すると認められる価額をいいます。

時価の認定範囲は次のとおりです。

• 評価期間（相続開始日前後6ヶ月）の該当住宅に売買・鑑定・収用・公売または競売価額がある場合には、その価額を時価と認めます。ただし、特殊関係人との取引等でその取引価額が客観的に不当であると認められると時価と認めません。
• 該当住宅と同一・類似した住宅の評価基準日（相続開始日）前6ヶ月から申告日までに売買・鑑定・収用・公売または競売価額がある場合、その価額（類似売買事例価額）を時価と認めます。
• 当該住宅の売買等の価額がある場合には、その価額を適用し、評価期間中に時価とみられる価額が2以上の場合には、評価基準日前後の最も近い日に該当する価額を時価と認めます。
• 評価期間に該当しない期間で、評価基準日前2年から法定決定期限まで（相続税申告期限から9ヶ月）の価額は、価格変動の特別な事情がない場合に評価審議委員会の審議を経て時価として認められることができます。

■共同住宅価格のある共同住宅の場合、それと同一・類似した住宅として以下の要件を満たす場合（’17.3.10.から）

1. 評価対象住宅と同じ共同住宅団地内にあること
2. 評価対象住宅と住居専用面積の差が評価対象住宅の住宅専用面積の100分の5以内であること
3. 評価対象住宅と共同住宅価格の差が評価対象住宅の共同住宅価格の100分の5以内であること

※ ただし、上記要件に該当住宅が複数ある場合には、評価対象住宅と共同住宅価格差が最も小さい住宅をいう(‘19.3.20.から)。

時価算定が難困難な場合は？「住宅の補充的評価」

​住宅の時価算定が困難な場合は、「相続税及び贈与税法」で規定した補充的方法である「不動産価格公示に関する法律」による個別住宅価格及び共同住宅価格で評価します。公示された価格がない場合には、納税地管轄税務署長が近隣類似住宅の個別・共同住宅価格等を考慮して評価します。

個別住宅	・標準住宅価格(土地を含む)：国土交通部長官 ・個別住宅価格(土地を含む)：市・郡・区庁長
共同住宅	・共同住宅価格(土地を含む)：国土交通部長官

賃貸借契約が締結された財産の評価方法

• 時価算定が困難な場合には、補充的評価方法（３順位）に応じた価額と賃貸保証金換算価額を比較して高い金額で評価します。
• 賃貸保証金換算価額＝（賃貸保証金）＋（1年間の賃貸料÷12％）

* 1年間の賃貸料：評価基準日が属する月の賃貸料×12月

抵当権等が設定されている住宅の評価特例

抵当権等が設定されている住宅は①評価基準日の時価又は補充的評価方法による評価額と②当該住宅が担保する債権額等で評価した価額のうち高い金額で評価します。

* 評価額 = Max(① 時価 or 補充的評価価額, ② 該当財産が担保する債権額等)

ホームタックスで直接評価する「相続・贈与財産評価」

（注）ホームタックスとは、韓国の電子申告ホームページです。住民登録番号を持っていない方等はホームページの利用に制限がありますが、ここでは参考のためご紹介します。

ホームタックスでは、共同住宅・オフィステルの類似財産売買事例価額や土地・個別住宅の基準時価など補充的評価額を容易に確認できるよう、財産評価に必要なサービスを提供します。

*ホームタックス（www.hometax.go.kr） ▶照会/発行▶税申告納付▶相続・贈与財産評価

（注：上記ホームタックスのホームページのGoogl翻訳）

今日は相続住宅をどのように評価するのか確認してみました。相続住宅の評価額は相続税額にも影響するもので、時価の認定範囲をよく確認し、正しく申告しなければなりません。また、住宅の時価算定が困難な場合は、補充的評価で時価を評価することができます。ホームタックスに接続すると、相続財産を自分で評価するサービスも利用できますので、参考にして相続住宅の評価にお役立てください！

出典：韓国国税庁公式ブログ

（注）赤色の注書きは、国税庁公式ブログの記事原文を翻訳する際、日本経営ウィル税理士法人で書き加えた部分です。

日本経営ウィル税理士法人

韓国税務担当　顧問税理士　親泊伸明
韓国税務担当　李　榕濟（イ・ヨンゼ）

本コーナーは一般的な情報をお伝えすることが目的であり、翻訳の限界から正確性・網羅性を保証するものではありません。このトピックスをご参考に意思決定をされて直接・間接に何らかの損害を被られても、一切の責任は負いかねます。意思決定にあたっては専門家に個別具体的にご相談なさってください。